El camino hacia un País de Propietarios

El Presidente Álvaro Uribe Vélez en los 100 puntos del Manifiesto Democrático, carta de navegación desde su campaña, señala: «La calidad de vida urbana nos enseña a apreciar al vecino, a amar el parque y a tener una vida alegre. Apoyaremos los bancos de tierra y zonas de reserva para garantizar el espacio público ecológico y recreativo y evitar que la selva del cemento anule la ilusión de residir en nuestras ciudades. Impulso a lotes con servicios y muy buena calidad urbanística... Sueño con un país democrático en lo político y en lo económico. Con oportunidades para todos. Con un País de Propietarios (...)»

Estos sueños quedaron plasmados en el Plan Nacional de Desarrollo «Hacia un Estado Comunitario», con tres objetivos: Seguridad democrática, crecimiento económico y generación de empleo, y equidad social.

El Presidente resaltó dichos objetivos al precisar: «A los colombianos pobres no los podemos seguir metiendo en unas urbanizaciones donde quedan apretujados», dado que los proyectos de vivienda deben darle importancia fundamental a la variable de calidad de vida urbana, una de las siete Herramientas de Equidad Social planteada en la política de Reactivación Social.

El mandato presidencial en esa materia es claro al manifestar: «Hay que ser muy exigentes en vías, en senderos, en áreas recreativas. La casita da espera, la infraestructura no. Si una urbanización nace con mala infraestructura, así se quedó, eternamente. Si nace con buena infraestructura y la casita se hace modularmente, finalmente se consigue un gran nivel de vida».

Según las Bases del Plan: Hacer de Colombia un País de Propietarios es posible abordando los principales problemas que dificultan el acceso de los hogares, especialmente los más pobres, al derecho a la vivienda contemplado en la Constitución Nacional.

El Gobierno Nacional está comprometido en implementar una estrategia de financiamiento de vivienda que articule adecuadamente los recursos del ahorro, el subsidio y el crédito complementario; en fortalecer la descentralización y la responsabilidad municipal en la solución habitacional y focalizar los recursos del subsidio en los más pobres. Por ello y retomando las palabras del señor Presidente, debemos ser más creativos en la búsqueda de nuevos instrumentos para solucionar el problema habitacional.

Diagnóstico

La Caja de Crédito Agrario, el Banco Central Hipotecario, el Instituto de Crédito

Territorial, la Caja de la Vivienda Popular, el Inurbe, la Caja Promotora de Vivienda Militar y el Fondo Nacional de Ahorro, fueron las principales instituciones dedicadas a satisfacer las necesidades de vivienda en el país durante el siglo pasado.

Esta acción estatal que logra su máximo de desarrollo en los años 70, dio paso a la acción de las entidades privadas, especialmente las corporaciones de ahorro y vivienda. El proceso de descentralización administrativa y el nuevo régimen municipal, acompañado de las políticas de vivienda de los gobiernos recientes, transformaron progresivamente este escenario, dando paso al sistema de subsidios.

Con el desmonte de la acción directa de la Nación, la visión integral de la vivienda como parte fundamental del desarrollo urbano fue perdiendo vigencia. El bajo interés hacia los temas urbanísticos y cualitativos de la vivienda, acentuados en la década de los 80, ha comenzado a ser sustituido por una renovada visión integral del hábitat, a la luz de la Ley de Desarrollo Territorial, la cual se concreta en la formulación y adopción de Planes de Ordenamiento Territorial.

Esta visión renovada e integral debe ser potenciada y entendida como un mecanismo para que las acciones del Gobierno en el campo de la vivienda superen la visión sectorial y cuantitativa, en beneficio del desarrollo cualitativo e integral de las ciudades y municipios.

La construcción es uno de los sectores con mayor capacidad para inducir la generación de empleo y el crecimiento de la economía. Su contracción afecta otros renglones como la producción de materiales e insumos y el mercado laboral, especialmente de los trabajadores semi-calificados.

De acuerdo con las cifras del Departamento Nacional de Planeación, durante los últimos cinco años el promedio anual de nuevas soluciones de vivienda construidas en Colombia -formal e informal- se estima en 120.000, arrojando una brecha de 80.000 unidades anuales que elevan el déficit cuantitativo, el cual para el año 2001, en las zonas urbanas, se estimaba en 1.100.000 viviendas.

A lo anterior, se suma el déficit cualitativo, es decir, las viviendas que requieren mejoramiento por deficiencias físicas o insuficiente dotación de infraestructura básica -típicamente de construcción informal. Con base en los datos censales, el déficit cualitativo llegó a 975.000 viviendas adicionales para el mismo año, arrojando un déficit acumulado total de más de dos millones de unidades, lo que en forma aproximada equivale al 30% de hogares urbanos.

La información sobre tenencia de vivienda urbana en septiembre de 2001, indica que el 56% eran propietarios, 36.7% arrendatarios y el resto vivían en usufructo o en ocupación de hecho. Los hogares no propietarios ascendían a 3.228.751, de los cuales el 80% tenían ingresos familiares menores a los cuatro salarios mínimos legales mensuales.

La población de Colombia en el 2003 alcanzó 44.5 millones de habitantes41 y más del 70% reside en áreas urbanas. Con esta base poblacional y una tasa anual de crecimiento demográfico de 1.8%, cada año se conforman aproximadamente 200.000 nuevos hogares en el país (150.000 en áreas urbanas).
El crecimiento poblacional y de los procesos de urbanización, hacen que la provisión de vivienda enfrente dificultades, tanto por los limitados presupuestos nacionales, como por los bajos ingresos y la limitada capacidad de gran parte de la población colombiana.

La falta de acceso al crédito de los hogares del sector informal de la economía y aquellos de menores ingresos se evidencia en los resultados de la ejecución del subsidio, en la medida en que un alto número no han podido completar el valor de su vivienda.

Once millones de colombianos habitan en zonas rurales, ocho millones de éstos bajo la línea de pobreza. El subsidio rural de vivienda es un instrumento que debe ayudar en el diseño y apoyo de la política de vivienda, dentro de la estrategia de ciudad región contemplado en el Plan de Desarrollo, con el propósito de garantizar condiciones mínimas de habitabilidad que amortigüe la migración.

Existe la necesidad de realizar una coordinación interinstitucional para resolver los aspectos de mejoramiento de viviendas, lograr solucionar los problemas de dotación de agua potable y saneamiento básico. Esta coordinación debe abarcar una estrategia con los municipios y departamentos, la Red de Solidaridad Social, los Ministerios del Interior y Agricultura, en la búsqueda de esquemas adecuados de retención del desplazamiento por causas de seguridad o por la migración normal a zonas urbanas.

Áreas Estratégicas

Para cumplir los objetivos de la política de vivienda se implementarán tres áreas estratégicas:

Sistema Nacional de Subsidio y Crédito Familiar de Vivienda de Interés Social Urbana y Rural

Este sistema está integrado por las entidades otorgantes del Subsidio Familiar de Vivienda, dirigido a las familias de más bajos recursos, para facilitarles el acceso a una solución habitacional. Como meta fundamental de esta área estratégica se tiene la financiación de 400.000 viviendas para las familias de menores ingresos, para lo cual se emprenderán las siguientes acciones:

a. Optimización del modelo de subsidios.

Uno de los retos más importante de la Política es la optimización y consolidación de un nuevo modelo de gestión de vivienda de interés social, donde interactúan el sector público y el privado mediante un esquema de carácter tercerizado. Su diseño debe ponerse a prueba, implementando rigurosamente cada uno de sus componentes.


Para ello se requiere validar el proceso de asignación de subsidios, conciliar la normatividad existente e implementar un adecuado Sistema de Información para su administración.

b. Implementación del Programa Nacional del Subsidio Familiar de Vivienda Urbana.

En el otorgamiento del Subsidio Familiar de Vivienda Urbana convergen con recursos financieros el Gobierno, las cajas de compensación familiar, la Caja Promotora de Vivienda Militar y el Fondo Nacional de Ahorro.

La implementación del subsidio hace particular énfasis en grupos especiales de la población como las víctimas de los atentados terroristas y de desastres naturales, la población desplazada, las madres cabezas de familia y las madres comunitarias del Bienestar Familiar.

c. Implementación del Programa Nacional del Subsidio Familiar de Vivienda Rural.

Dada la importancia que para la política de vivienda constituye la población rural, el Gobierno a través del Banco Agrario ha destinado una línea de atención para el otorgamiento de 59.400 subsidios.
El Gobierno Nacional especialmente apoya con la asignación de subsidios de vivienda a las familias de los entes territoriales que incentiven en sus políticas el fortalecimiento del ingreso familiar a través de la vivienda productiva o asociada al fortalecimiento de la economía solidaria y las MIPYMES, derivadas de productos y servicios del agro o relacionadas con la conservación y mantenimientos de los recursos naturales.

d. Implementación del Programa Nacional para el Otorgamiento de Subsidios en Especie.

En búsqueda de otro tipo de soluciones distintas a las que tradicionalmente se han venido desarrollando para apoyar las políticas de vivienda, el Gobierno a través de este Programa busca entregar, en calidad de subsidio, los terrenos con vocación de Vivienda de Interés Social, transferidos al Fondo Nacional de Vivienda por parte de las entidades públicas del orden nacional, así como aquellos de su propiedad.

Instrumentos financieros

El Gobierno a partir de reconocer que en el Sistema de Subsidios no puede concentrar el éxito de su política de vivienda, ha venido otorgando para su desarrollo un rol estratégico al sector financiero.

Se han generado una serie de herramientas que incentivan la utilización de crédito en la adquisición de vivienda, tales como el mecanismo de cobertura contra la inflación, las cuentas AFC, el leasing habitacional y el microcrédito inmobiliario. Para su implementación, promoción y desarrollo, el Ministerio adelantará las siguientes acciones:

a. Nuevos esquemas para impulsar la oferta de crédito.

Con el propósito de promover el acceso a viviendas de valores inferiores a 70 salarios mínimos mensuales legales vigentes SMMLV, el Gobierno Nacional con el decidido apoyo del sector financiero suscribió, a finales de 2003, un convenio mediante el cual los establecimientos bancarios y las cooperativas financieras colocarán por lo menos el 0.5% de su cartera bruta en nuevos créditos y/o microcréditos inmobiliarios para financiar la construcción, mejoramiento y/o adquisición de vivienda de interés social VIS de tipo 1 y 2.

Dentro de esta línea, el Ministerio diseñará los mecanismos necesarios para el seguimiento y cumplimiento de los compromisos suscritos en el convenio.

b. Promoción de microcrédito para vivienda

El acceso al microcrédito es sin duda factor crítico de éxito en el proceso de adquisición de vivienda, para hogares con ingresos inferiores a dos salarios mínimos y de forma especial los pertenecientes al sector informal. Es por esto que se hace indispensable apoyar la presencia en estos mercados de entidades financieras, cooperativas y del sector solidario, que por su conocimiento de estos mercados pueden desempeñar un importante papel en este tema.

De igual manera se dará gran importancia a la creación y operación de líneas de redescuento para ser intermediadas por los establecimientos de crédito, Cajas de Compensación Familiar y operadores del sector solidario que tengan por objeto final generar créditos y microcréditos para la adquisición de vivienda a los hogares mencionados anteriormente.

Dentro de este contexto, el Gobierno Nacional en el presente cuatrienio tiene como propósito que sean financiados no menos de 30.000 hogares a través de microcréditos inmobiliarios.

c. Promoción cuentas AFC

En el entendido que el sector de la construcción es un jalonador de la economía, el Gobierno ha estimulado la edificación de vivienda para los estratos altos. Para ello ha implementado las Cuentas de Ahorro para el Fomento de la Construcción AFC, las cuales ofrecen un importante beneficio tributario para quienes destinen su ahorro exclusivamente al pago de vivienda. La meta del Gobierno para este cuatrienio es promover la apertura de 50.000 cuentas AFC.

d. Promoción de la cobertura de seguro contra la inflación UVR

A pesar de que la UVR ha demostrado ser un buen instrumento de indexación, el mercado de créditos hipotecarios presenta una baja dinámica que constituye un obstáculo para la reactivación económica. Parte de este comportamiento se explica por el debilitamiento de la demanda de crédito, asociada con el escaso dinamismo de la economía y del nivel de empleo. Así mismo, por restricciones en la oferta de crédito hipotecario derivadas de los riesgos jurídico, crediticio y de tasa de interés, entre otros, que enfrentan los intermediarios financieros.

En este contexto adquiere relevancia la implementación de instrumentos que incentiven la colocación de créditos hipotecarios en UVR. Para tal efecto, se puso en marcha un nuevo mecanismo orientado a ofrecer cobertura contra la variación de la UVR, con el cual los establecimientos de crédito y los deudores tienen mayor certeza del pago de las obligaciones y disminuye el riesgo de no pago.

El esquema de cobertura supone que los usuarios del crédito pagarán durante toda la vida del mismo una tasa fija que permite conocer de ante mano el valor de cada una de sus cuotas.
Está previsto otorgar esta cobertura sin ningún costo para el usuario, a los primeros 40.000 créditos originados durante dos años, contados a partir de septiembre de 2002.

e. Saneamiento de la cartera improductiva

El Gobierno busca inducir una reducción de los riesgos asociados al esquema actual de financiamiento hipotecario y permitir que el crecimiento futuro de la cartera hipotecaria sea sostenible. Para el logro de este propósito, el Gobierno conjuntamente con los bancos especializados en crédito hipotecario, explorará la estructura financiera más conveniente para el saneamiento de la cartera improductiva. Cabe dentro de estas posibilidades estudiar la emisión de títulos y/o bonos hipotecarios destinados a financiar la cartera de vivienda por un monto de $6 billones durante el cuatrienio.

En lo concerniente al Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, se promoverán iniciativas con el Ministerio de Hacienda y Crédito Público, Fogafín y la Superintendencia Bancaria para avanzar en el saneamiento de esta cartera improductiva.

f. Promoción y ajuste del esquema de leasing habitacional

El Gobierno, interesado en desarrollar otros mecanismos que permitan el acceso a vivienda, está comprometido en la implementación y promoción del leasing habitacional en el presente cuatrienio.
Bajo esta óptica, se hace indispensable trabajar coordinadamente con el sector financiero para desarrollar todo el potencial que este instrumento puede tener en la política de vivienda.

g. Impulso al régimen de arrendamiento de vivienda urbana

Con el propósito de corregir las imperfecciones del mercado, el Gobierno Nacional impulsa la reglamentación y puesta en marcha de la nueva ley de arrendamiento, la cual contempla una exención al impuesto de renta para estimular la inversión privada en la construcción de vivienda de interés social para arrendamiento, y la entrada al mercado de otros actores como los Fondos de Inversión y sociedades especializadas, entre otros aspectos.

Desarrollo Técnico

Una importante acción articuladora cumplen los programas de desarrollo técnico en la implementación de la política de vivienda dadas la diversidad étnica y cultural del país. Es por esto que el Ministerio ha dado especial énfasis a estos aspectos en el desarrollo de la política.

a. Especificaciones técnicas

En esta línea de acción se desarrollan los programas que propenden por una mejor calidad de vida, a través del mejoramiento de las condiciones de habitabilidad, del correcto uso de los materiales, con técnicas y estándares adecuados a la vivienda de interés social.

b. Optimización de Bancos de Materiales

El Banco de Materiales es una mesa de encuentro alrededor de los materiales de construcción, con participación de los proveedores, entes territoriales, Gobierno Nacional y demás agentes públicos y privados, donde se desarrollan acciones tendientes a mejorar la calidad de vida, buscando obtener las mejores ofertas del mercado en los insumos de materiales para los proyectos de vivienda nueva de valor igual o inferior a 70 salarios mínimos legales.

c. Promoción del uso de materiales alternativos

En consonancia con el Plan Nacional de Desarrollo en su componente de fortalecimiento y apoyo a Grupos Étnicos, se promoverá el uso de materiales alternativos y de técnicas constructivas de uso tradicional en las regiones, así como el apoyo a la vivienda como valor cultural de las comunidades campesinas, afrocolombianas, indígenas, raizales de San Andrés y Providencia y el Pueblo ROM (gitanos).

d. Titulación y legalización de asentamientos informales

Se definirán los mecanismos y se prestará asistencia técnica a los municipios para transferencia de predios en el marco del programa de gestión de activos del gobierno nacional mediante convenios con los municipios, se acompañarán procesos de legalización de asentamientos, se asistirá a 5 ciudades en procesos de saneamiento de la propiedad pública y se titularán 22.500 predios.

Otros Instrumentos

Dentro del Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Territorial, existen acciones que están involucradas en las diferentes áreas estratégicas.

a. Normatividad.

Dentro de este tema transversal, el Gobierno concentrará todos los aspectos reglamentarios de ley que se requieran para la optimización y fortalecimiento del modelo del subsidio familiar de vivienda y de los instrumentos financieros y en lo referente a desarrollo territorial se adelantarán los procesos de revisión y ajuste de la Ley 388 y sus decretos reglamentarios.

b. Sistema Nacional de Información del Sistema Habitacional y de Desarrollo Territorial.

Para contar con indicadores de control y seguimiento a las políticas de Desarrollo Territorial y del Sistema Habitacional, el Ministerio implementará un sistema de información donde se articulen todas las entidades del sector, de tal forma que se puedan formular, ejecutar, evaluar y medir las políticas sectoriales.

c. Promoción.

El Gobierno busca impulsar la reactivación económica, la reactivación social y el empleo, mediante capacitación, promoción y haciendo visible en el país las políticas, planes, programas y resultados del Ministerio en materia de Vivienda y Desarrollo Territorial, a través de diferentes actividades, tales como capacitación a los alcaldes, gobernadores, elaboración de cartillas, teleconferencias, entre otras actividades.

Así, vamos abriendo camino a un País de Propietarios, con desarrollo sost

enible.